뉴스테이 유치경쟁 본격화…지자체·건설사 '득실 저울질'

지자체, 용적률 대폭완화 도심경관 바뀔수 있어… 건설사, 분양과 또다른 임대사업에 수익성 고민

기업형 임대주택인 뉴스테이 사업을 지역에 유치하기 위한 경쟁이 시작되면서 지자체와 건설사의 고민도 커지고 있다.

뉴스테이 사업을 통해 지역 재개발사업을 촉진할 수 있다는 기대와 달리 대폭 완화된 용적률에 도심 경관이 바뀔 수 있어 지자체가 골머리를 앓고 있다.

또 분양과 또다른 주택 장기 임대사업에 뛰어들어야하는 지역 건설사들은 수익성이 얼마나 나올지 저울질하는 분위기다.

수도권에서 시작한 기업형 임대주택 뉴스테이 조성사업이 올해부터 전국으로 확산되면서 후보지에 어디가 선정될지 벌써 관심을 끌고 있다.

지역에서 '뉴스테이 연계형 정비구역'에 지원한 대전 도마·변동11구역 재정비사업을 비롯해 ▲대덕구 대화1·2 재개발사업 ▲천안 원성동 주택재건축사업 ▲천안 대흥4구역 도시환경정비사업 등이 길게는 6년 이상 재개발사업이 중단된 지역이다.

재개발이 시급한 지역에서 민간자본을 활용한 임대주택 건설사업이 진행될 수 있도록 지자체들은 유치 계획서에 용적률 등 규제를 완화해 제시한 상태다.

대전은 중단된 재개발지역에서 뉴스테이 사업이 진행될 수 있도록 용적률을 270~280% 수준까지 높여 제시한 것으로 알려지고 충남과 충북 역시 용적률을 상향해 계획한 것으로 전해진다.

용적률은 대지 내 건축물의 연면적 비율로 비율이 높을수록 같은 면적에 많은 건물이 들어설 수 있는 것으로 사업성을 높이는 대표적 도구다.

대전은 그동안 1~3종 일반주거지역에서 150~250% 이하의 용적률을 고수해 1995년 지어진 2900세대 아파트는 용적률 229%였고, 2014년 준공한 또다른1200세대 아파트는 용적률 198%를 적용했다.

이번 뉴스테이 유치를 위해 용적률을 높여 같은 면적에 더 많은 주택을 지을 수 있도록 한 것으로 고밀도 개발에 따른 우려도 나오고 있다.

정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수는 “서민 주거안정을 위한 사업이라는 점에서 사업성 확보는 필요하지만, 그동안 고수한 용적률 상한선을 지나치게 초과해서는 안 될 것”이라며 “사업성 확보에 주력하다보면 도시형생활주택과 같이 다양한 현상을 초래할 수 있다”고 설명했다.

지역 건설기업들도 뉴스테이 건설사업의 전국 확산에 발맞춰 후보지별 수익성을 검토하는 등 빠르게 움직이고 있다. 뉴스테이 임대주택이 자체 또는 도급사업을 벌여 분양까지 책임지는 위험을 줄이고, 임대기간 중에도 채권을 매각할 수 있는 제도가 마련돼 새로운 수익원으로 여겨지고 있다.

지역 건설사 관계자는 “지역 미분양이 늘어난 상황에서 분양위험을 줄일 수 있는 사업으로 검토되고 있다”며 “임차인의 선호도와 사후 분양을 고려하면 좋은 입지에 수익성은 기본적으로 확보돼야 한다”고 말했다.

임병안 기자