세종시 상업용지 “수요 따른 탄력적 공급방식이 제격”

행복청·LH, 세종 특수성 고려한 제도개선 추진 '공감대 형성' 건축물 면적 따른 토지가격 차등 적용 등 해외사례 검토해야

● 세종시 상업용지 묻지마식 투자 '적색경보' - ⑤ 전문가 제언

행복도시 예정지역 토지공급 및 개발 주체인 행복도시건설청과 한국토지주택공사(LH) 역시 최근 도를 넘어선 상업용지 낙찰 경쟁 과열에 주목하고 대책마련에 돌입한 상태다. 낙찰가 상승에 따른 비정상적 상업용지 가격 급등을 차단하는 한편, 상업용지 매수자의 시세차익을 감안한 관망세가 생활편의 인프라 조기 구축을 저해하고 있다는 위기감에서다.

감독·관리 기능의 행복청과 사업시행 역할의 LH간 약간의 시각차는 있지만, 대체적으로 큰 틀의 개선 필요성에 폭넓은 공감대가 형성된 상태다. 지난 19일 행복청이 발표한 방안은 일부 상업용지에 대해 설계공모 또는 사업제안, 신축시기 등을 종합 평가해 공급하는 내용을 담고 있다.

대상은 도시 미관·경관·쾌적성 증진을 필요로 하는 정부세종청사 인근 방축천 일대 등이다. 토지대금 납부시기도 종전 3년 분할 납부에서 일시불 납부를 고려하고 있다. LH는 다른 사업지구에서 찾기 힘든 제도 개선안이지만, 일부 제한에 대해서는 일치된 견해를 보이고 있다.

실수요자를 걸러내는 장치로 토지사용시기 제한과 지정용도 사용 기간 부여, 일부 필지에 대한 전매 제한 등도 검토해야 한다는 의견이다. 전문가들도 세종시 특수성에 기반한 부동산 시장 상황을 감안, 이 같은 방안 검토에 긍정적 메시지를 건네고 있다. 우선 정부 정책이자 LH가 상업용지 분양에 적용 중인 최고가낙찰제 개선에 대해서는 변화 가능성이 희박하다는 시선이 우세하다.

다만 적정 가격을 설정해 그 범위 내에서 평가하는 방안을 도입해 볼 수 있다는 의견도 있다. 일부 선진국에서도 도입한 안으로, 실제 토지 낙찰 시 활용방안 등의 계획안을 기준으로 평가하는 방식이다. 다음으로 민간 업자 또는 개인이 상업용지 낙찰 후, 실수요자에게 분양 시 천정부지로 치솟는 분양가 문제도 해외 사례 등을 면밀히 검토해봐야 한다는 지적이다.

아랍에미리트 두바이의 경우, 개발업자가 사업계획서를 제출하면 이를 토대로 건축물 면적 기준으로 토지 낙찰가를 결정하고 있다. 낙찰 토지에 어느 규모의 건축물을 짓느냐에 따라 형평성있는 토지 낙찰가를 정하는 점에서 참고할 만한 제도로 평가된다.

민간 아파트에 적용 중인 분양가 상한제 도입에 대해서는 사례가 없고, 고분양가 상가는 시장 논리에 따라 미분양 등의 양상으로 빠르게 가격 조정이 이뤄지는 점을 들어 불가능한 안으로 분류됐다. 사업설계 공모 방식의 공급 시, 예컨데 660㎡ 기준 이하에는 최고가 낙찰방식, 초과에는 공모 방식을 강구하는 등의 차등 적용도 검토해볼 만한 제도로 부각되고 있다.

이밖에 상업용지 면적을 기존의 예정지역(건설지역)에 국한하지 말고, 읍면지역까지 확대 분양하는 안도 검토할 때가 됐다는 의견도 제기되고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “행복청의 대안은 현행법 내에서 할 수있는 최대한의 방법으로 본다. 상업용지는 수요에 따라 탄력적으로 공급되는 방안이 가격과 연동될 때 시장충격을 최소화하고 주민편의 개선에 도움을 줄 것”이라며 “우선 시행할 곳은 저렴하게, 나중 것은 시장가격에 의한 분양을 유도하는게 좋다. 저렴한 토지에 대해서는 사업설계 공모 등이 뒤따라야한다”고 제언했다.

정재호 목원대 금융부동산학과 교수는 “행복도시는 두바이처럼 용지 면적 기준을 설정해 설계공모를 적용할 필요가 있다”며 “더불어 투자자들도 수단과 방법을 동원해 낙찰만 받으면 로또라는 인식을 버려야한다”고 말했다.

정 교수는 “상업용지의 경우 최고가입찰경쟁을 통해 공급하는 만큼 경쟁이 치열한 용지는 낙찰가률이 200% 훌쩍 넘기고 있다”면서 “가장 높게 쓴 최고가와 가장 낮게 쓴 최저가를 합산해 평균을 낸 뒤 이에 가까운 가격을 제시한 사람이 낙찰을 받는 방식으로 공급하는 것도 한 방법이 될 수 있다”고 밝혔다. <끝>



세종=백운석·이희택 기자