[백운석]준공공임대주택제도 이대로 좋은가

[중도시평]백운석 경제부장(부국장)

▲ 백운석 경제부장(부국장)

전셋값이 수개월째 고공행진을 하고 있다. KB국민은행의 조사결과 올 들어 지난주까지 전셋값은 지난해 말 대비 대전 6.5%, 충남 7.4%, 충북은 5.23% 각각 상승하며 같은기간 아파트 매매가 상승률 대전 0.40%, 충남 4.17%, 충북 2.88%를 훨씬 웃돌았다. 전셋값이 이처럼 천정부지로 뛰면서 서민들의 한숨소리는 깊어만 가고 있다.

박근혜정부는 주택시장 정상화와 서민 주거복지 강화를 위해 4·1, 8·28 등 2차례 부동산 대책을 내놓았다. 최근에는 민주당이 서민과 중산층을 위한 전월세 상한제를 발의하면서 이에 대한 찬반 논쟁은 가열되고 있다. 전세는 세계적으로 우리나라에만 존재하는 독특한 주택임대차 제도다. 다른 나라에서는 주택 임대차시장에서 매달 임대료를 내고 거주하는 월세가 보편화돼 있거나, 주택을 구입해 거주하는 자가(自家) 형태만 있을 뿐이다. 주택경기 장기 침체와 저금리 시대를 맞아 전세에 대한 월세 전환이 늘면서 월세시장에 대한 근본적인 대책이 나와야 한다는 목소리가 높다.

월세 선호는 주택경기 장기침체로 내 집 마련 수요가 줄어든 데다, 저금리로 돈 굴릴 곳이 마땅치않은 집주인들이 전세를 월세로 전환하기 때문이다. 월 임대료를 받을 수 있는 수익형부동산인 도시형생활주택이나 주거용오피스텔 공급이 늘어난 것도 원인이다. 그럼에도 불구하고 그동안 정부의 전월세 대책은 주로 전세시장에 무게가 실렸다. 최근 정부가 내놓은 목돈 안드는 전세나 국민주택기금에서 지원하는 전세자금대출 등이 대표적이다. 특히 지난 3일 정부가 4·1 및 8·28대책 후속조치로 발표한 준공공임대주택 도입은 전월세시장 안정화를 위한 것이라 할 수 있다. 임대인은 조세감면을 통해 수익성을 보장받고, 임차인은 10년동안 임대할 수 있으며 임대료 상승률도 연 5% 내로 제한돼 부담을 덜 수 있다. 준공공임대주택은 민간 임대사업자가 1가구 이상의 주택을 임대주택으로 정식 등록하면 의무임대기간·임대료 인상률 등을 제한받는 대신 세제혜택 등 이 주어진다. 현행 매입 임대주택에 비해 무주택 서민의 주거안정을 위한 장치를 더욱 강화하면서 임대사업자를 위한 인센티브 확대가 특징이라 할 수 있다.

최초 임대료·임대보증금을 주변 시세 이하로 제한하고 임대의무기간을 기존 민간매입임대(5년)의 2배인 10년으로 연장하며 집주인과의 협의에 따라 오래 거주할 수도 있다. 해당기간에 임대료 인상을 연 5% 이하로 제한함으로써 요즘처럼 전월세가격이 급등하는 경우에도 어느 정도 임차인의 주거안정을 꾀할 수 있도록 했다. 임대사업자에게 다소 불리한 점들을 극복할 수 있도록 대폭적인 조세감면은 물론, 국민주택기금을 통해 저리의 주택 매입·개량자금 지원도 받을 수 있도록 해 임대사업자의 수익성도 크게 개선했다. 매입자금은 연 2.7%로 수도권 주택은 1억5000만원, 비수도권은 7500만원까지 지원되며 개량자금은 전용면적 60㎡이하는 1800만원, 85㎡이하는 2500만원 한도 내에서 연 2.7%의 금리로 빌릴 수 있다. 이를 골자로 하는 준공공임대주택제도가 본격 시행되면, 장기간 임대료 상승분이 제한되는 임대주택이 공급돼 임차인의 주거불안이 줄어듬은 물론 전월세시장 안정화에도 도움이 될 것으로 기대된다.

하지만, 실효성면에서는 몇 가지 맹점이 있어 보완이 필요하다는 게 부동산업계와 전문가들의 중론이다.

임대자 입장에서 보면, 세제혜택은 있지만 임대기간이 10년으로 너무 길 뿐더러 임대료 인상을 제한함으로써 과연 이를 얼마나 선호할 것 인가다. 이렇게 되면 결국 준공공임대주택으로 나오는 주택의 경우 입지여건이 나빠 전세가 잘나가지 않는 주택이 대부분을 차지할 가능성이 높다.

임대료가 연 5%로 제한돼 임차인은 반길 수 있으나 자칫 임대인이 중도에 계약을 해지할 수 있는 문제점도 안고 있다. 게다가 임대업자 입장에서 보면 임차인이 손해 볼 수 있는 요소들이 있는데, 임대인들에게 많은 혜택을 주는 만큼 임차인에게도 혜택이 돌아갈 수 있도록 제도 개선이 필요하다.

준공공주택임대자가 임대사업자보다 더 많은 혜택이 주어져야 하며 규모도 85㎡이하로 한정하지 말고 중대형으로 확대하고 준공공임대주택 대상이 4·1 부동대책 발표 이후에 매입한 주택만 가능한 것도 문제점이다. 옛 속담에 '구슬이 서말이라도 꿰어야 보배'라는 말이 있다. 정부가 전월세 대책 일환으로 준공공임대주택제도의 도입 취지는 좋으나 몇 가지 우려되는 점을 개선한다면 준공공임대주택은 무주택 서민들에게 전세난으로부터의 피난처가 될 것이다.