[재개발·재건축 바로 알기]다닥다닥 벌집주택… 우리동네 새단장은?

●재개발·재건축 바로 알기

정부의 부동산 대책이 신규 주택 뿐만 아니라 기존 원도심 노후 주택 개발까지도 아우르면서 재개발ㆍ재건축에 새로운 바람을 불러일으킬 수 있을지에 관심이 높다. 대전 일부 지역에서는 정비구역이 고시되고 시공사 선정에 나서며 도시재생사업이 새 국면을 맞을 것이라는 기대감 역시 커지고 있다. 하지만 정작 재개발과 재건축에 대한 이해도가 낮아 무턱대고 반대를 하거나 찬성을 하더라도 관심을 두지 않는 게 다반사다. 이제는 주택재개발 및 재건축 사업을 충분히 알고 대처하는 자세가 필요하다. 본보는 대전시의 도움을 받아 재개발ㆍ재건축 사업을 정리해봤다. <편집자 주>

▲주택재개발사업=정비기반이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. 정비구역안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설해 공급하거나 환지로 공급하는 방법이다. 대상구역은 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 돼 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역을 비롯해 건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집돼 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역이 포함된다.

또 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집돼 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역, 정비기반시설이 현저히 부족해 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역도 마찬가지로 대상구역에 들어간다.

추진위원회 구성은 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원(감사포함)으로 구성된다. 조합설립은 토지 등 소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부해 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 가능하다. 조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기를 해야 한다.

조합원은 토지 등 소유자로 하지만 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 한다. 사업시행인가는 사업시행자가 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부해 시장·군수에 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 시장ㆍ군수는 공람공고 및 의견청취 등을 거쳐 사업시행인가를 고시하게 된다.

관리처분계획은 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획이다.

주택 등의 분양과 주민의 비용부담을 확정하는 사업절차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30~60일의 기간동안 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립해야 한다. 이 역시 시장ㆍ군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수가 있다.

관리처분계획은 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

분양예정 대지 또는 건축물의 추산액의 경우, 시ㆍ도조례에 따라 산정하지만, 시장ㆍ군수가 추천하는 2인이상의 감정평가업자의 평가의견을 참작하게 된다. 종전 토지 또는 건축물의 가격도 시장ㆍ군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균한다. 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또는 건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여 산정할 수가 있다.

▲주택재건축사업=정비기반시설이 양호하고, 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다. 정비구역안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설해 공급하는 방법이 이용된다.

대상구역에는 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역, 건축물이 노후ㆍ불량하거나 과도하게 밀집돼 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역이 해당된다.

철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집돼 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역, 정비기반시설이 현저히 부족해 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역 등이 포함된다. 추진위원회 구성은 개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻어 시장ㆍ군수의 승인을 받아야 한다.

이밖에 조합설립부터는 기존의 재개발사업과 내용이 크게 다르지 않아 해당 내용을 숙지하면 향후 낭패를 보지 않을 수 있다.

지역 부동산업계 관계자는 “노후화된 원도심에 대한 개발 기대는 예전부터 높았다”며 “정부나 지자체, 정치권에서도 지원을 해줄 수 있는 방안을 찾아주었으면 한다”고 말했다.

이경태 기자