시세파악 어려워 주의… 토지이용 계획서 등 꼭 확인해야

[알기쉬운 부동산 상식] 토지 경매시 주의할 점

세종시를 비롯한 지역별 호재 영향으로 토지 경매시장을 두드리는 투자자들도 늘고 있다. 그러나 토지 경매물건이라고 해서 마냥 안심할 수는 없다. 법원경매정보 전문기업인 부동산태인에서 제시하는 토지경매의 주의점을 살펴보도록 하자.

부동산태인은 우선 아파트 등 주거시설이나 여타 다른 물건과 달리 시세를 파악하기가 어려운 경매물건에 대한 주의를 주문하고 있다. 아파트는 지역별, 평형별로 시세가 정형화돼 있지만 토지, 특히 전, 답 또는 임야 등의 경우에는 그러한 정형화된 가격이라는 것이 없다는 점을 사전에 알아둬야 한다는 얘기다.

또 개발제한구역 등 각종 공법상의 규제 사항들이 많은 토지는 관련 법률에 의한 건축제한이 상당히 뒤따르기 때문에 취득 후 개발을 고려하고 있는 매수희망자라면 관할관청에서 토지이용계획확인서를 발급 받아 이들 공법상의 규제 사항들을 반드시 확인해야 한다.

이와 함께 경매물건 중에는 지상에 건물, 수목 또는 공작물이 존재하고 있음에도 불구하고 토지만 경매에 부쳐지는 경우도 종종 있다. 이럴 경우, 법정지상권이 성립하는지를 확인해야 한다. 공사 중단된 구조물이 있거나 전원주택을 개발하기 위해 택지조성을 하던 중 경매로 나온 물건의 경우에는 공사비 청구를 이유로 한 유치권 문제가 걸림돌이 될 수도 있기 때문에 조심해야 한다. 유치권이 성립하는 경우, 매수가외에 추가로 유치권 금액을 부담해야 하는 손해를 피하지 못할 수도 있다.

경매로 임야를 취득할 때에는 취득하고자 하는 임야 내에 분묘가 소재하는 지의 여부를 확인해야 한다.

관리되고 있는 분묘가 소재하고 있어 이른바 분묘기지권이 성립하는 경우에는 그 분묘를 임의로 개장하거나 이장할 수가 없기 때문이다.

전ㆍ답ㆍ과수원 등 농지 경매에서 농지취득자격증명 제출을 요구하는 지도 확인해봐야 한다. 낙찰후 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 낙찰이 불허가되고 법원에 따라서는 보증금까지 몰수하기 때문이다.

이밖에도 개발소재 지역에 있는 토지라 해도 해당 개발소재가 정확한 지를 확인한 후에 입찰에 나서야 한다.

이경태 기자 biggerthanseoul@