[재밌는 법률상식 Q&A]주택임차인 2년미만 약정시 보증금 반환 청구할 수 있어

Q.저는 해외이민이 1년 이후에 예정돼 있습니다. 그래서 1년 동안만 아파트를 임차해 살고 싶은데 주위 주택임대차보호법이 임대차기간을 2년 미만으로 약정해도 2년 동안은 살아야 한다고 합니다. 이것이 사실인가요.

A.임대차기간에 관해 주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 했습니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다라고 규정하고 있습니다.

같은 법 제10조에 의하면 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있습니다.

이에 관해 판례도 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있는 옛 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은, 같은 법 제10조가 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있습니다.

이러한 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것입니다.

위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것입니다.

임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료됐음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없습니다.

같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료돼 임대차가 종료됐음을 이유로 그 임차보증금에 관해 우선변제를 청구할 수 있다고 했습니다.(대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결).

그러므로 귀하가 집주인과 합의해 주택임대차의 기간을 2년 미만의 기간 즉, 1년으로 정해 임대차계약을 체결한 경우 귀하는 그 약정기일에 임대차가 종료했음을 주장해 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

반면에 귀하가 주택임대차 계약기간을 1년으로 정해 계약을 체결하고서도 2년간 거주하겠다고 주장할 경우에는 임대인이 2년 미만의 약정기간 즉, 1년의 기간이 만료됐음을 주장해 귀하에게 임차주택의 명도를 청구할 수는 없을 것입니다.

따라서 귀하는 사정에 따라 2년 미만으로 정한 약정기간을 주장하거나 또는 주택임대차보호법이 보호하고 있는 최소한의 주거안정기간인 2년의 기간 중 어느 하나를 선택해 주장할 수 있을 것으로 보입니다.

법률구조공단 대전지부(무료법률상담 ☎132)