세입자 대항력·확정일자 받았더라도 근저당권자가 선순위 배당권 있어

<재밌는 법률상식 Q&A>

[질문]
저는 주택을 전세보증금 5000만원에 임차해 입주하면서 주민등록전입신고 및 확정일자를 모두 갖췄습니다. 같은 날 집주인이 은행에서 5000만원을 대출 받으면서 위 주택 및 대지에 근저당권을 설정했습니다. 이 후 집주인이 은행의 대출금을 변제하지 않아 위 주택이 경매진행되는데 이 경우 저는 근저당권자보다 우선해 배당 받을 수 있는지요.


[답변]
주택임차인의 '대항력'에 관해 주택임대차보호법 제3조 제1항은 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다'라고 규정하고 있습니다.

같은 법 제3조의2 제2항 본문은 “대항요건과 임대계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다”라고 규정하고 있습니다.

이에 대항요건 및 확정일자를 갖췄을 경우에 배당에 있어서 순위가 보호된다고 규정하고 있습니다.

그러므로 주택임차인의 입주, 주민등록, 확정일자와 근저당권자의 근저당권설정등기가 동일한 날짜에 경료된 경우 주택임차권과 근저당권 중 어느 것이 우선순위를 가질 것인지는 주택임대차보호법 '대항력' 즉, 주택의 인도(입주)와 주민등록의 다음날과 같은 법 제3조의2 제2항의 '대항요건'이라는 개념을 같은 개념으로 해석해야 하는지 아니면 달리 해석할 수 있는지에 따라 달라질 수 있을 것입니다.

이에 관해 판례는 '주택임대차보호법이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이뤄진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란합니다.

제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료했음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인해 입을 수 있는 불측(不測)의 피해를 방지하고자 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지입니다.

주택임대차보호법에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율해야 할 합리적인 근거도 없으므로, 주택임대차보호법에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖추면 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다'라고 해 '대항력'과 '대항요건'을 같은 개념으로 인정하고 있습니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98 다46938 판결). 따라서 임차인의 배당순위는 위와 같은 요건을 갖춘 그 다음날에 발생하고, 근저당권자의 배당순위는 설정일이 되므로 임차인인 귀하보다 근저당권자가 선순위의 배당권자가 될 것으로 보입니다./대한법률구조공단 대전지부 무료법률상담·☎132