분양권은 주택에 해당안돼

내년부터 양도세 중과세 - 절세 전략

요즘 집을 많이 보유한 사람들의 걱정은 하나같이 양도소득세 중과세다.
집을 3채 이상 보유한 경우 내년부터 양도소득세를 중과세해야 한다. 즉, 내년 1월 1일부터는 1가구 3주택자 이상이 집을 팔면 양도차익의 60%를 세금으로 내야하며 장기보유 특별공제 혜택도 받지 못한다.

그동안 일반세율을 적용하면 보유기간에 따라 1년 이내는 50%, 1~2년은 40%, 2년 이상은 양도차액에 따라 9~36%로 부담이 훨씬 덜했다. 그러나 내년부터는 이러한 특별공제 혜택도 없어져 양도차익의 60%를 세금으로 내야한다.

다행히 3주택자라고 해서 모두 양도세 중과 대상은 아니다. 그러니 양도세 중과세인지 아닌지 꼼꼼히 따져보고, 또 중과세 대상이라고 하더라도 이에 대한 절세 전략이 필요하다.
중과세 대상인지를 먼저 확인해봐야 한다.

국세청은 서울과 수도권, 6대 광역시에 소재하거나 그외 지역의 양도 당시 기준시가 3억원초과 주택을 대상으로 1가구 3주택자를 판정하고 있다. 즉, 대전에 2채의 아파트가 있고 충남 천안시에 기준시가 2억5000만원짜리 아파트가 1채 있다면 중과 대상이 아니다.

아파트 2채와 분양권 1개를 보유하고 있는 경우도 마찬가지다. 분양권은 주택으로 보지 않기 때문에 소유권 이전등기 전에 보유 아파트를 팔거나 분양권을 전매하더라도 중과되지 않는다.

또한 보유 주택이 ▲재건축·재개발 아파트가 아니며 ▲전용면적 60㎡ 이하이고▲기준시가 4000만원 이하이면 해당 아파트에 대해서는 양도세 중과를 하지 않는다.

그러나 가장 많이 실수하는 것이 조세특례제한법 적용여부다. 외환위기 직후 분양시장 활성화를 위해 마련한 이 법은 최초 분양자에게만 적용된다.

따라서 해당아파트는 양도세 중과대상이 되지않음은 물론 취득일로부터 5년내에 매도하면 양도세가 전액 감면되고, 감면세금의 20%만 농어촌특별세로 부과된다. 5년을 초과해 매도하더라도 초과기간의 양도차익에 대해서만 양도세를 내면된다.



적용 아파트는 분양 시기별로 다른데 다음과 같다.

▲98년5월22일∼99년6월30일=고가주택을 제외한 모든 주택 ▲99년7월1일∼99년12월31일=국민주택(국민주택기금으로 건설되는 전용면적 25.7평 이하 아파트) ▲2000년11월1일∼2001년5월22일=비수도권 소재 국민주택

▲2001년5월23일∼2002년12월31일=고가주택을 제외한 모든 주택 ▲2003년1월1일∼2003년6월30일=서울, 과천 및 5대 신도시 소재의 고가주택을 제외한 모든 주택 등이다.

한편 고가주택은 시기별로 약간 다르긴 하지만 현재는 분양가 6억원 이상 아파트가 해당된다.