[올 부동산 전망]'부동산3법' 주택시장 빗장 푸나

매매가·거래량 모두 전국적 상승… 시장 안정화 속 주거비 부담 늘듯

●한국감정원이 보는 올해의 부동산

정기예금 금리가 1%를 유지하며 저금리 시대를 이끄는 동안, 투자자들의 자금이 갈 길을 잃었다. 금융상품이 투자 메리트를 잃자 경제 전문가들은 이구동성으로 부동산 시장으로 자금이 흘러들어 갈 것을 염두에 두고 있다. 그러나 투자자들이 투자처를 금융권에서 부동산 시장으로 선뜻 변경하기에도 무리라는 평가다. 그동안 거품을 드러냈던 부동산 시장이 부동산 3법 이후 부활할 수 있을지는 반신반의하기 때문이다. 이에 본보는 한국감정원이 올해 내놓은 2015년 부동산 전망 자료를 통해 투자자들이 판단할 수 있는 기준을 제시하고자 한다. <편집자 주>

▲2014년 부진 일부 털어냈지만, 회복수준은 미미해=거시경제 차원에서 지난해 상반기의 부진에서 하반기 들어 어느 정도 벗어났다는 평가가 나오지만 경기회복수준은 미미한 단계라는 결론이다.

GDP 성장률을 보면, 전년 동기 대비 지난해 1분기 4.0%, 2분기 3.5%, 3분기 3.3% 의 성장세를 보였다. 민간소비는 지난해 1분기 2.5%, 2분기 1.5%, 3분기 1.5%의 상승세에 그쳤다.

이 가운데 건설투자는 주거용건물의 증가에 힘입어 증가세가 지속됐다. 다만, 토목건설의 부진으로 증가율이 둔화됐다.

건설투자 상황을 보면, 전년동기대비, 지난해 1분기 4.6%, 2분기 0.3%, 3분기 2.9%의 증가율을 보이고 있다. 건설기성액은 지난해 1분기 6.5%, 2분기 0.1%, 3분기 -1.9% 등으로 줄었다. 수주총액은 지난해 1분기 15.5%, 2분기 26.1%, 3분기 44.3% 등으로 증가추세다.

주택금융 분야에서는 은행권과 비은행권을 포함한 전체 주택담보대출 잔액 증가율은 전기대비 3.04% 증가한 것으로 나타났다. 증가폭 역시 확대됐다. 가계대출 증감 상황에서 지난해 1분기 4.9조원, 2분기 13.1조원, 3분기 22.1조원 등으로 대출 규모가 늘었다. 주택담보대출 증감 현황에서도 지난해 1분기 4.0조원, 2분기 9.9조원, 3분기 13.1조원 등으로 늘었다.

▲올해 부동산 시장, 안정적 궤도 진입 예상= 주택시장 전반적으로 올 들어 안정적인 궤도로 진입할 수 있을 것으로 예상됐다.

매매시장에서 전세가격 상승에 따른 매매전환 수요와 재건축 투자수요, 혁신도시 입주기업의 이주완료 등 매매가격 및 거래량 모두 전국적인 상승 기조를 유지할 것으로 전망됐다. 매매가격은 전국 주택매매가격의 단기예측모형 추정결과 2.3%가 상승해 아파트 매매가격이 장기적으로 2.9~3.1%가량 상승할 것으로 예상됐다.

주택거래는 현재의 주택시장상황 및 경제여건이 호전될 경우, 주택거래량이 8% 정도 증가할 수 있을 것으로 예측됐다. 임대시장의 경우, 전세주택의 월세전환 및 자가전환 등 임대시장 구조변화와 재건축 이주수요 확산 등으로 서울·수도권의 전세가격은 상승, 월세시장은 전월세 전환율 및 보증금 비중에 따라 차별화된다. 전세가격은 단기예측모형 결과, 전국 2.2%(수도권 3.4%. 지방 2.2%)로 증가할 것으로 보인다.

서민들의 주거비 부담과 관련, 주택담보대출 등 가계대출 규모가 부동산 및 거시여건 개선의 제약요인으로 작용할 것이며 임대시장 구조변화와 맞물려 주거비 부담이 높아질 것으로 예상됐다. 주택매매시장은 다소 호전 현상을 보이겠지만 수요 증가 지역 외의 전세가격은 둔화될 것으로 보인다.

이런 가운데 월세 지원 등으로 전세에서 월세로의 전환 속도는 다소 늦춰지고 월세부담 감소로 양자 간 균형점을 찾아갈 것으로 예상됐다.

또 주택 3법 통과 및 재건축규제완화에 힘입어 재건축 사업 추진이 가속화될 것으로 보인다. 또 신규임대수요 증가 및 인근 지역 전세가격 상승 등이 전망됐다.

▲주택시장 선순환 구조 기대=전월세간 균형 회복, 주택매매가격 및 주택거래량 호전, 주택건설경기 회복 등 주택시장의 전반적인 선순환 구조의 가능성이 기대된다.

매매가격이 지난해 하향세에서 안정세로 전환 및 상승세로 예상되고 있으며 전세가격 상승과 대출규제완화로 임대수요가 자가수요로 일부 전환될 수 있는 여건이 마련돼 매매시장이 호전 국면으로 들어설 전망이다.

이와 함께 저금리 기조에 따른 전세주택의 월세전환 등 임대시장의 구조변화와 재건축 이주수요 확산 등으로 서울ㆍ수도권 재건축 대상 지역을 중심으로 전세가격이 지속적인 상승할 것으로 예상된다. 월세시장은 전월세 전환율 및 보증금 비중에 따라 차별적으로 증감할 전망이다.

또 최근 들어 주택거래량 상승, 주택건설투자 증가, 주택준공실적 증가 등의 추세는 부동산시장회복의 긍정적 신호로 작용할 것으로 예상됐다.

이경태 기자 biggerthanseoul@