전세 계약할땐… 묻고 따져야 낭패 면한다

건물정보·가압류 등 내용 확인… 대리계약 인감첨부 위임장 필수

●전세계약 등기부등본 살펴보기

가을 이사철이 다가오면서 전세가격이 상승하고 있다. 전국적으로 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율이 70%에 가까워지고 있다. 이사를 앞둔 세입자들의 발걸음도 바빠지고 있다.
전세계약 시 주의사항이 많다. 전세보증금은 서민들에게는 가장 큰 자산이다. 전셋집 서류확인은 기본이다. 등기사항전부증명서(이하 등기부)를 통해 건물 정보, 소유자, 대출 등을 확인하는 자세가 필요하다.
공인중개사가 등기부를 확인해주지만 스스로 등기부등본을 확인하면 안정성이 높아진다. 등기부는 표제부(건물의 표시)와 갑구(소유권에 관한 사항), 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)로 이뤄진다. 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 발급받을 수 있다. 부동산정보업체 부동산114의 도움말로 아파트, 주상복합 등 등기부등본을 살펴보는 방법에 대해 알아봤다. <편집자 주>

▲표제부(건물의 표시)=건물의 표시에 관한 사항을 나타낸다.

물건의 면적정보, 건물유형, 호수, 층 등의 사항을 보여준다. 집합건물 표제부는 1동의 건물의 표시, 대지권의 목적인 토지의 표시, 전유부분의 건물의 표시, 대지권의 표시로 구성된다. 전유부분의 건물의 표시와 대지권의 표시는 해당 호에 대한 내용을 담고 있다. 해당 호의 면적 및 대지권 비율이 기재된다.

정확한 면적 정보를 알고 싶다면 건축물대장의 확인도 요구된다. 등기사항전부증명서와 건축물대장의 면적 정보가 다를 때 후자가 우선시된다. 건축물대장은 정부민원포털 민원24(www.minwon.go.kr)에서 열람 및 발급받을 수 있다.

▲갑구(소유권에 관한 사항)=갑구는 소유권에 관한 사항을 보여준다.

소유권보존 및 이전에 관한 사항과 소유권을 제한하는 권리(경매개시결정, 가압류, 압류, 가등기, 가처분 등)가 기재된다. 임차인은 등기부의 마지막 소유권이전 내용을 확인해 임대인(계약 당사자)과 등기부상의 소유권자가 일치하는지 확인한다. 만약 대리인과 계약을 하게 되는 경우에는 반드시 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받고 계약을 해야 한다.

갑구는 소유권을 제한하는 다양한 권리들을 확인할 수 있다. 소유권이전 사항이 아닌 경매, 가압류 등의 내용이 확인되는 경우 주의가 필요하다. 계약서를 작성할 때는 직접 하는 것보다 공인중개사를 통해 계약하는 것이 거래안정성 측면에서 유리하다.

직거래로 부동산 거래를 하는 경우도 있다. 이때도 가까운 공인중개사 사무소를 찾아 대필수수료를 낸 뒤 계약서 작성을 의뢰하는 것이 좋다. 공인중개사 개설등록증을 확인하는 것도 잊어서는 안 된다. 적법하게 등록된 업소인지는 등록관청(시·군·구)에서 확인할 수 있다.

▲을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)=을구에는 소유권 이외의 권리, 즉 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 전세권 등이 기재된다.

부동산매매시 은행에서 주택담보대출을 받는 경우가 많다. 을구에 은행 등의 근저당권이 설정된다. 대출을 갚거나 기타 원인에 의해 해지되면 근저당권은 말소돼 등기부에 기재된다. 채권 최고액은 통상 실제 대출금의 120~130%로 설정되는 것이 보통이다.

등기부의 권리순위를 꼼꼼히 정리해 둬야 한다. 전세권이나 임차권은 설정 등기를 하지 않고 확정일자를 받는 것이 보통이다. 등기부에서 확인할 수 없다. 따라서 확정일자 현황을 열람해 임차권 현황을 추가로 확인하는 절차도 필요하다.

확정일자는 지난 7월부터 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 열람 가능하다. 이해관계인(임대인, 임차인, 등기예규로 정한 자 등)이 대상이며 올해 등록된 확정일자만 열람할 수 있다.

한 집에 전세입자가 많은 경우도 주의해야 한다. 단독주택이나 다가구주택은 세입자가 다수인 경우가 있다. 주택의 매매가격과 세입자 전체의 보증금을 살펴봐야 한다. 주택시세가 1억인데 세입자 보증금 총액이 1억원이 넘는다면 다른 집을 알아보는 것이 좋다.

부동산 114 관계자는 “등기부를 보면 해당 부동산의 과거와 현재를 알 수 있다. 자산을 지키고자 등기부를 확인하는 것이 중요하다”며 “등기부를 스스로 확인할 수 있는 능력을 키워 현명한 거래를 하는 자세가 필요하다”고 밝혔다.

조성수 기자 joseongsu@