아파트, 하자보수는 10년 이내… 마감재 다를땐 배상청구

전용면적 조망권 예상과 다르면 공정위 신고 가능 승강기 유지비는 1층 살아도 부담해야

아파트 입주후 낭패보지 않으려면…

연말 도안 신도시를 비롯해 본격적인 입주 물량이 공급되는 상황 속에서 아파트 입주 시 반드시 살펴봐야 할 사항도 많다. 당초 아파트 분양 때와 다른 마감재나 각종 하자로 인해 입주자들은 골머리를 앓기도 한다.
법제처에서 설명하고 있는 아파트 입주자들이 집들이에 앞서 살펴봐야 할 주의사항을 소개하고자 한다. <편집자 주>

▲입주 후 마감재 등이 다를 때=아파트에 입주해 보니 바닥재와 창틀이 모델하우스에서 확인한 것과 다를 때가 있다. 이는 입주자들이 견본주택만 보고 계약을 했기 때문이다. 모델하우스의 자재나 견본은 분양계약의 내용이 될 수 있다. 다만, 견본주택의 자재나 견본이 계약의 내용에 포함되지 않거나 실제 자재나 견본과 다르다는 조항이 있는 경우 등에는 계약의 내용에 포함되지 않을 수도 있다. 이 경우 모델하우스의 견본이 분양계약의 내용에 포함된다면 분양계약을 해제하거나 사업주체로부터 대금감액, 손해배상을 받을 수 있다.

▲전용면적이 생각보다 작은 경우=아파트 분양광고에서는 다른 아파트에 비해 전용면적이 크고 조망도 좋다고 했는데, 실제로 아파트에 입주해 보니 더 넓지도 않고 조망도 좋지 않은 경우가 있다.

아파트 분양광고에는 각종 편의시설, 교통 및 조망 등에 관한 내용이 포함되는 경우가 많다. 이러한 광고가 허위·과장광고인 경우, 피해를 입은 분양계약자는 계약을 취소하거나 손해배상책임을 물을 수 있다. 또한 공정거래위원회에 신고하면 해당 시행사 또는 시공사는 공정거래위원회로부터 경고, 시정명령 및 과징금 등의 처분을 받을 수도 있다.

▲하자보수책임은 언제까지 유효한가=아파트의 사용검사일(임시 사용승인일) 또는 사용승인일부터 10년 이내의 범위에서 정해진 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 하자가 발생한 경우에는 입주자·입주자대표회의·관리주체·관리단은 사업주체에게 하자보수를 청구할 수 있다. 하자담보책임기간은 시설공사별·내력구조별로 다르며, 타일공사의 담보책임기간은 2년이다.

▲하자보수가 미뤄지게 되면=입주자·입주자대표회의·관리주체·관리단은 하자보수를 요구할 수 있고, 사업주체는 하자보수요구에 대해 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의해 하자의 판정을 의뢰할 수 있다. 또한 사업주체는 하자보수 요구를 받은 날(하자판정 결과를 통보받은 날)부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에게 통보할 의무가 있다.

만약 사업주체가 하자보수 요구를 받은 날부터 3일 이내에 하자보수를 하지 않거나 하자보수계획을 통보하지 않는 경우에는 입주자대표회의 등은 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 사용해 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다.

또한, 담보책임기간 안에 발생한 하자의 책임범위에 대해 분쟁이 발생한 경우에는 국토부의 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.

▲아파트 위탁관리는 이렇게=300세대 이상인 아파트, 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트, 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 아파트, 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 150세대 이상인 건축물의 입주자대표회의는 국토부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정해야 한다.

▲아파트 관리규약 보는 법=입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 공동주택의 관리 또는 사용에 관해 준거가 되는 규약이 공동주택관리규약이다. 각 시·도에서 공동주택관리규약 준칙을 정하고 있으며 이를 참조해 아파트마다 공동주택관리규약을 별도로 정하고 있다.

입주자 또는 사용자는 관리주체(관리사무소장 등)에게 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구해 공동주택관리규약을 확인할 수 있다.

▲1층도 승강기 유지비 부담해야=300세대 이상인 아파트, 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트, 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 아파트, 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 150세대 이상인 건축물의 입주자 및 사용자는 그 아파트의 유지관리를 위해 필요한 관리비를 관리주체에게 내야 한다. 관리비의 내용에는 일반관리비를 비롯해 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 위탁관리수수료가 있다. 공용부분의 관리비에 해당하는 경우에는 세대의 입주자 및 사용자가 잘 사용하지 않더라도 아파트의 유지관리를 위해 관리비를 납부해야 하므로, 1층에 살더라도 승강기유지비를 부담해야 한다.

이경태 기자