꿈 같은 내집 장만, 취득세는 얼마?

분양권 전매시 취ㆍ등록세는 프리미엄 제외가액 기준 양도가액 9억 넘으면 1세대 1주택 비과세 적용안돼

●부동산 세테크 살펴보기

부동산 계약을 하게 되면 세금 부담을 피하기가 어렵다. 하지만 어느 정도의 지식을 갖고 있다면 과도한 세금을 부담하지 않고 절세할 수 있는 방법을 찾을 수 있다. 이와 관련, 경매정보업체인 지지옥션(http://www.ggi.co.kr/)에서 설명하고 있는 부동산 세테크를 소개해보고자 한다. <편집자 주>

▲취득시 세테크=부동산을 먼저 취득했을 때부터 세테크와 관련된 정보를 충분히 찾아놔야 한다. 부동산 취득 시 먼저 분양권전매의 경우, 취득세 및 등록세 기준가격이 프리미엄을 제외한 가액이라는 점을 잊지 말아야 한다.

취득세는 60일 이내, 등록세는 등기 시 60일 이내에 납부하는 것이 원칙이다. 뿐만 아니라 취득세 및 등록세 절세 방안이 있는 지도 확인해봐야 한다. 또 과태료나 세금추징의 문제가 되는 다운계약서나 업계약서는 작성하지 않는 게 바람직하다.

여기에 주택 실거래가 신고지역 및 주택거래신고지역은 해당 신고 절차를 철저하게 지켜야만 불이익을 받지 않는다.

등기를 할 경우에는 명의를 분산하는 것도 고려해볼 만하다. 아파트를 구입할 때, 선납할인제도 역시 세테크에 도움이 된다.

혹시 모를 상황을 대비해 자금출처조사에 대해 미리 서류 등을 준비해놓아야 한다. 자금출처조사는 부동산구입 및 사업자금이 어디서 비롯되었는지를 조사하는 과정을 말한다. 이 때문에 중장기계획에 의해서 취득자금, 공동명의(부자, 부부 등), 법인을 이용하는 방법(주식), 금융상품을 이용하는 방법, 증여플랜에 의한 방법, 가업승계 등 자금출처에 대한 대비 방안을 충분히 세워둬야 한다.

▲보유 및 양도시 세테크=부동산 보유 시, 주택임대는 전세로 하는 게 낫다. 부가세ㆍ종합소득세ㆍ재산세 등을 성실히 신고하고 납부해야만 과징금 등을 부담하지 않는다. 부동산을 양도할 때에는 보유했을 때의 비용과 이익 중 무엇이 더 나은 방법인지를 따져봐야 한다.

보유 시 세금과 대출이자 부담이 높을 뿐만 아니라 기회비용이 더 커진다면 양도를 해야만 한다. 또 양도로 간주돼 과세가 되는 경우도 있기 때문에 충분히 살펴야 한다. 교환을 비롯해 법인에 대한 현물 출자, 부담부증여, 담보로 제공한 자산이 경락된 경우, 가등기에 따라 본등기를 행한 경우, 이혼위자료로 부동산 소유권을 넘겨준 경우 등은 모두 양도로 간주된다. 양도를 할 때 양도소득계산을 해야 하는데 이때 필요한 서류도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

일단 부동산 물건을 팔 때에는 양도 시 매매계약서(교환 시 교환 계약서), 부동산중개수수료 영수증을 준비해둬야 한다.

살 때에는 매입할 때 매매계약서(경락 자산일 경우:경락확인서), 취ㆍ등록세 영수증, 법무사 사무실 영수증, 각종 부담금, 부동산중개수수료 영수증, 새시, 확장, 보일러 수리 영수증 등이 요구된다.

▲주택 절세는 이렇게=서민들이 가장 궁금하게 생각하는 부분은 주택 거래에 따른 절세방법이다. 가장 잘 알려진 1세대 1주택 비과세의 경우, 요건은 거주자가 보유 및 거주기간을 갖추고 1세대 1주택 양도 시 비과세 처리가 된다.

국내에 1년 이상의 주소를 둬야 거주자로 인정되며 1세대 1주택의 말 그대로 1개의 주택만을 보유해야 한다는 것이다.

양도시 비과세의 경우에는 양도가액이 9억이 넘으면 비과세가 안 된다. 여기에서 1세대는 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 집단을 말한다.

가족은 부부의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제 자매를 의미한다. 그러나 취학, 질병의 요양, 근무상, 사업상 본래의 주소를 일시 퇴거한 사람도 포함한다.

세대분리요건은 거주자가 30세 이상이면 된다. 30세 미만이라도 소득이 있으면 된다. 기준은 1인 가구 월 49만원, 2인 가구 월 90만원이다. 세대 분리 시 세제 혜택도 따져보면 좋다.

종부세의 경우, 세대 분리 이전에는 기준시가 9억 초과하는 부동산에 대해 과세하지만 세대 분리를 하게 되면 각 1세대가 9억원에 미달하는 부동산이 있으면 과세되지 않는다. 양도세에서는 분리 이전에는 1세대 2주택에 과세가 됐지만 분리 이후에는 비과세가 가능해진다.

지지옥션측에서는 “세무전문가에게 매수 및 매도 시기, 세율, 세금, 자산 투자 종류 등을 반드시 물어봐야 한다”며 “1주택자의 비과세 포인트와 보유시기 및 거주시기에 대해서 정확하게 파악해놓으면 낭패를 면할 수 있을 것”이라고 조언했다.

이경태 기자 biggerthanseoul@