전세계약서 썼는데… 집주인 맞나요?

계약서 작성시 등기부 열람 필수, 소유자 확인ㆍ대출금 파악해야 주택 경매시 대항력 갖추려면 확정일자ㆍ전입신고 반드시해야

●전월세 계약 이것만은 주의하세요

매매시장과 달리 전월세시장이 뜨겁게 달아오르면서 무주택자들의 불안감은 어느 때보다도 커지고 있다. 특히 전월세 주택 공급이 적은 지역에서는 수요자가 급한 마음에 제대로 확인조차 하지 않고 계약에 나서는 경우도 종종 발생한다. 본보는 부동산정보업체인 (주)부동산써브(www.serve.co.kr) 가 최근 공개한 전월세 거주 시 주의해야 할 사항 등을 살펴보았다. <편집자 주>

▲좋은 전월세 주택을 찾으려면 꾸준한 노력 필요=원하는 가격이나 규모 등을 갖춘 주택을 찾기 위해 1개월 이상의 여유 기간을 두고 차근차근 찾아야 한다. 시세보다 저렴하거나 임대차 가격 대비 주거환경이 우수한 집이 임차물건으로 시장에 나오면 짧은 기간 안에 계약될 정도로 가치가 높기 때문이다. 주변의 입지 조건 등을 충분히 살펴보고 계약을 해야 한다는 얘기다.

▲가격 부담이 된다면 단독ㆍ다가구ㆍ다세대 염두에 둬야=단기간 전월세 부담이 급등한 아파트보다는 재정상태를 살핀 뒤 상대적으로 임대차 비용 수준이 저렴한 단독주택, 다가구주택, 다세대주택을 선택해도 좋다. 아파트의 경우에는 체계적인 주택관리가 이뤄지고 있지만 최근에는 층간소음 등이 해소되지 않아 주민간 다툼도 발행한다. 무조건 아파트에 거주하기보단 다양한 주택에도 관심을 가져보는 것도 나쁘지 않다.

▲은행대출은 정부지원 적극 활용해라=전월세 주택을 구하는 과정에서 자금이 충분하지 않다면 은행을 통한 대출을 알아봐야 한다. 이때 정부가 지원해주는 상품의 자격요건에 본인이 해당하는지 여부를 살펴봐야 한다.

자치단체장의 추천을 받은 저소득가구는 수도권 과밀억제권역 기준 최대 한도액 5600만원(전세 보증금의 70%까지, 3자녀 가정은 최대 6300만원)까지 연이율 2%의 저리로 국민주택기금의 전세자금 대출을 받을 수 있어서다.

연소득(급여) 4000만원(신혼부부는 4500만원)이하인 무주택세대주는 연이율 3.7%로 근로자ㆍ서민 전세자금 대출을 최대 8000만원 이내에서 받을 수도 있다.

▲계약시 집주인 본인확인 및 등기부등본 열람 필수=계약 준비 단계는 해당 임대차 주택의 부동산등기부 등본을 확인해야 한다. 실제 부동산 소유자와 계약 당사자가 동일인인지 인적사항을 살펴야 한다. 소유자의 대리인과 임대차 계약을 체결해야 할 경우에는, 위임장과 인감 증명서를 요구해야 한다.

또 등기부등본 열람을 하면 집주인이 집을 담보로 은행으로부터 대출받은 금액이 있는 지도 알 수가 있다. 세입자는 계약할 임대차 보증금과 집주인이 기존에 받은 대출금의 합계가 해당 주택 시세의 70%를 넘는지도 파악해야 한다. 자칫 해당 주택이 경매에 넘어갈 경우에 시세보다 20%가량 낮은 가격에 낙찰될 수도 있어 자신의 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 상황도 발생할 수 있어서다.

▲계약후 대항력 취득 및 확정일자, 주민등록 전입 준비=계약서를 작성한 뒤에는 반드시 확정일자를 받아놓아야 한다. 또 전세자금 대출 확인 등 잔금을 치를 준비를 해야 한다. 확정일자는 주택임대차계약서를 가지고 해당 소재지의 읍면사무소, 동주민센터, 시군구청, 등기소에서 받을 수가 있다. 확정일자를 받게 되면 주택이 경매로 넘어갔을 때 각 순위에 따라 배당을 요구할 수 있다.

▲계약 완료 후 최소 2년간 거주가능하며 임대차 해지시 사유 확인해야=임대차 계약 완료후 전입신고까지 마쳤다면 세입자는 최소 2년간 주택을 사용할 수 있다. 그러나 계약 중이라도 중도해지할 수 있는 경우에 대비해 사유를 충분히 파악해야 한다. 임차인과 임대인 모두 계약 해지에 따른 각자의 권리를 보호받을 수 있기 때문에 책임 여부를 따져야 한다.

▲집주인이 보증금을 돌려주지 않을 땐 '임차권등기명령'=임대차 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 관할 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있다. 임차보증금 중 일부를 돌려받지 못한 경우에도 신청이 가능하다. 임차권 등기 이후에는 집을 비우고 이사를 하더라도, 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다. 임차원 등기명령에 따른 비용은 집주인에게 청구할 수 있고, 임대차 기간 종료 후라도 보증금을 도려받는 시점까지는 계속해서 해당 주택에 거주해도 된다.

이경태 기자 biggerthanseoul@