[알기쉬운 부동산 상식]상가건물 임대차보호법이란

상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차 가운데 영세상인인 임차인의 보호를 위해 민법에 대한 특례를 규정한 법을 말한다. 지역별로 일정 규모의 보증금 이내인 상가건물의 임대차에 적용되는 법이다.

일정 보증금을 초과한 가운데 상가건물을 임대차할 경우, 일반 임대차와 동일하게 취급되기 때문에 보호를 받을 수가 있다. 임차인은 임차상가건물의 사용ㆍ수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 한다. 차임을 2차례에 걸쳐 연체하면 임대인은 임대차계약을 해지할 수가 있다. 또 당사자는 약정한 차임이 경제사정의 변동 등으로 알맞지 않을 경우, 차임증감을 청구할 수도 있다.

이 뿐만 아니라 임차상가건물이 임대차기간 만료 전에 경매된다면 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매절차에 참가해 해당 건물에 대한 환가대금에서 보증금을 돌려 받을 수 있다.

임대차기간이 만료됐지만, 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차보증금반환채권에 대한 집행권원과 집행문을 받아 강제경매를 신청, 보증금을 회수할 수 있다.

소액보증금의 경우, 상가건물가액의 3분의 1을 초과하지 않는 범위에서 일정액에 대해 다른 담보물권에 우선해 최우선 변제를 받을 수 있다.

또 상가건물을 임대하기 전에 꼭 확인해야 할 사항에 대해서도 잊지 말아야 한다.

상가건물을 임대하기 전, 권리확보의 확인을 위해 등기사항증명서를 확인해야 할 뿐 아니라 건축물대장 등을 발급받아 임차하려는 건물의 용도가 임차인이 희망하는 업종에 적합한지 등에 대해 사전에 확인해야 한다. 이밖에 건물의 등기기록을 열람해 확정일자, 임대차기간 및 임차보증금 등도 확인하는 것도 빠트려서는 안된다.

한 부동산업계 관계자는 “소규모 상가를 임대로 얻어 영업에 나서는 경우가 많은데 임대차보호를 받을 수 있는 상황인지부터 충분히 따져보는 것이 안전하다”고 조언했다.

이경태 기자