[사설]전세난 막는 '예측시스템' 되길

대전시가 구축한 전세가격 예측시스템이 주목을 받고 있다. 전세난의 유형과 특징 분석을 통해 지자체가 전세시장 안정에 얼마나 실효성 있게 대처할지 미리 속단할 수는 없다. 하지만 지방까지 확산된 전세난의 주요 원인이 수급 불균형이었다고 볼 때 수요와 공급 간 불일치(미스매치) 해소에 일정한 도움이 되리라 판단된다.

다만 전세 문제는 일시적 수요와 공급 불일치에서 비롯된 것만은 아니다. 물론 안 사고 안 짓기 때문에 전세난이 심화된 측면이 있지만 주택시장은 그보다 다변적이다. 집값이 떨어진다는 예측에 전세시장으로 몰려 수급 불균형이 심화되기도 한다. 대전시도 분석한 대로 전세 수요는 단기간 조정되지 않고 지속적이다.

시장경제, 정부와의 공조는 그래서 필요하다. 특히 주택 공급, 거래 활성화와 같은 부분은 대전시 독자적으로는 분명한 한계가 있다. 그동안 정부 대책들의 효과가 미미했던 건 전세가격 상승을 억누를 만한 근원적인 처방이 아니었기 때문이다. 예컨대 빚내서 집 사라고 독려하는 방식은 전세 대책이 될 수 없었다.

대전시가 예측시스템으로 읽어냈듯이 전세가격은 순환변동의 주기가 길다는 특징도 있다. 더 주의할 것은 전세 수요의 변동 요인이 그리 단순하지 않다는 점이다. 불투명한 전망을 우려한 주택 구매 대기 수요가 많을수록 예측은 더 어려워진다. 수요와 공급의 측면에서만 원인과 해법을 찾는 것은 한계가 있다. 경제 상황, 교육, 심리 등 다면적인 요인까지 작용한다고 봐야 한다.

전세가 사금융의 영역이란 점도 공공부문의 관여에 제약 요인이 된다. 또 주택에 대한 인식이 '사는 것(소유)보다는 사는 곳(거주)'으로 바뀌어도 전세 수요 변동이 초래될 수 있다. 전세난이 주거와 경제문제만이 아닌 사회문제로까지 비화된다는 점 또한 유념할 부분이다. 한계는 있지만 지자체의 주택정책 기조는 그래서 중요하다.

지자체 정책의 가장 큰 한계는 그 해답을 부동산시장에서 구해야 한다는 점이다. 따라서 예측 가능한 지표 외에 보다 다각도로 예측해야 그만큼 전세 대책의 한계가 줄어든다. 정확한 예측 시스템을 갖춰 주택정책 자료로 삼고, 특히 서민 주거 안정에 도움이 됐으면 한다. 또 그래야 지자체 최초로 구축한 전세가격 예측시스템도 빛을 발할 것이다.